整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告模板（通用11篇）
在人們素養(yǎng)不斷提高的今天，報(bào)告有著舉足輕重的地位，報(bào)告具有語言陳述性的特點(diǎn)。其實(shí)寫報(bào)告并沒有想象中那么難，下面是小編收集整理的整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告模板（通用11篇），歡迎閱讀與收藏。
整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 1
xx國際建設(shè)集團(tuán)股份有限公司：
xx資產(chǎn)評(píng)估（武漢）有限公司接受泛�？毓捎邢薰荆ㄒ韵潞�(jiǎn)稱“xx控股”）及xx國際建設(shè)集團(tuán)股份有限公司的共同委托，依據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)xx國際控股的投資性房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日20xx年5月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照法定的評(píng)估程序，對(duì)委托評(píng)估所涉及的xx國際控股有限公司的投資性房地產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)該房地產(chǎn)所處宏觀、微觀環(huán)境、歷史經(jīng)營狀況及未來發(fā)展前景進(jìn)行了分析、論證，采用收益法對(duì)xx國際控股有限公司的投資性房地產(chǎn)在20xx年5月31日的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映，現(xiàn)將評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方、被評(píng)估企業(yè)和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況
�。ㄒ唬┪蟹郊氨辉u(píng)估單位：xx國際控股有限公司
1、注冊(cè)地址：xx市朝陽區(qū)工人體育場(chǎng)西路18號(hào)光彩國際公寓1號(hào)樓底商3C
2、法定代表人：盧xx
3、注冊(cè)資本：人民幣21000萬元整
4、實(shí)收資本：人民幣21000萬元整
5、公司類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）
6、經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項(xiàng)目：（無）。一般經(jīng)營項(xiàng)目：實(shí)業(yè)投資、資產(chǎn)管理；經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理咨詢；出租位于xx市朝陽區(qū)工體西南角光彩國際公寓的辦公用房；
7、截止20xx年5月31日，公司注冊(cè)資本為人民幣21000萬元。
目前企業(yè)股權(quán)構(gòu)成如下（單位：萬元）
股東名稱 投資金額 投資比例
盧xx 16200 77.14%
黃xx 2400 11.43%
盧xx 2400 11.43%
合計(jì) 21000 100%
（二）委托方二：xx國際建設(shè)集團(tuán)股份有限公司
xx國際建設(shè)集團(tuán)股份有限公司由xx國際控股集團(tuán)股份有限公司和xx市小梅沙實(shí)業(yè)股份有限公司于1994年7 月出資組建，現(xiàn)股權(quán)情況為：
投資者名稱 投入資本（萬元） 投資比例
xx國際控股集團(tuán)股份有限公司 440919.9xx554 96.75%
xx市小梅沙實(shí)業(yè)股份有限公司 14811.263246 3.25%
合 計(jì) 455731.1768 100%
1、注冊(cè)地址：xx市東城區(qū)建國門內(nèi)大街28號(hào)民生金融中心C座22層
2、法定代表人：盧xx
3、注冊(cè)資本：455731.1768萬元
4、實(shí)收資本：455731.1768萬元
5、公司類型：其他股份有限公司（上市）
6、經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項(xiàng)目：無。一般經(jīng)營項(xiàng)目：承辦國內(nèi)外投資開發(fā)項(xiàng)目；經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及物業(yè)管理；投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；資產(chǎn)管理；建筑設(shè)備、建筑裝飾材料的購銷；自有物業(yè)租賃；企業(yè)管理咨詢
7、xx國際建設(shè)集團(tuán)股份有限公司于1994年在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000046。截至2011年末，公司總資產(chǎn)為234.37億元，總股本為4，557，311，768股。xx國際建設(shè)集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)等于一體，具備大體量、多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋普通住宅、商務(wù)公寓、酒店、寫字樓及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。對(duì)品質(zhì)不懈追求、對(duì)細(xì)節(jié)力求精致、對(duì)服務(wù)專業(yè)用心，xx國際建設(shè)始終如一，致力于為客戶提升價(jià)值。xx國際建設(shè)目前擁有17家控股子公司，開發(fā)的項(xiàng)目分布于xx、深圳、武漢、上海、杭州、青島等中心城市，知名項(xiàng)目包括xx國際居住區(qū)、光彩國際公寓、深圳xx國際拉菲花園、武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目、杭州xx國際中心、青島xx國際名人廣場(chǎng)等眾多建筑精品
（三）投資性房地產(chǎn)
（1）投資性房地產(chǎn)的分類
投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。
�。�2）投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)
投資性房地產(chǎn)按其成本作為入賬價(jià)值，外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，在資產(chǎn)負(fù)債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
�。�3）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
投資性房地產(chǎn)的用途改變?yōu)樽杂脮r(shí)，則自改變之日起，將該投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢或毀損的處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。
深圳市萬澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近二年及基準(zhǔn)日當(dāng)年資產(chǎn)負(fù)債情況
見下表：
�。ㄋ模┢渌u(píng)估報(bào)告使用者
資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門及其他相關(guān)部門。
二、評(píng)估目的
本次資產(chǎn)評(píng)估受xx國際控股有限公司及xx國際建設(shè)集團(tuán)股份有限公司的共同委托，xx國際控股有限公司擬轉(zhuǎn)讓其所持有的xx光彩置業(yè)有限公司35%出資權(quán)及相應(yīng)權(quán)益所涉及的光彩國際公寓房地產(chǎn)提供公允價(jià)值參考依據(jù)。
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
評(píng)估對(duì)象為房地產(chǎn)。
評(píng)估范圍：納入評(píng)估范圍的光彩國際公寓的房地產(chǎn)總面積7405.99平方米，房產(chǎn)用途為商業(yè)。其產(chǎn)權(quán)證權(quán)利人為xx光彩置業(yè)有限公司。xx光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現(xiàn)有三家出資方，分別是xx國際建設(shè)集團(tuán)股份有限公司、xx國際控股有限公司、美國泛海有限公司。根據(jù)光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)應(yīng)分配給xx國際有限公司位于xx光彩國際公寓的7405.99平方米商鋪，但此部分房地產(chǎn)一直未單獨(dú)辦理房產(chǎn)證。目前商業(yè)部分房產(chǎn)在對(duì)外出租，出租面積為5665.98平方米，未出租面積為1740.01平方米。
以上委估對(duì)象用地性質(zhì)均為出讓，評(píng)估范圍包含房地產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值。
評(píng)估范圍為委托方提供清單所列示的評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)，從而確定其基準(zhǔn)日止的價(jià)值。本次評(píng)估的范圍以企業(yè)提供的清單為準(zhǔn)。
納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估確定的資產(chǎn)范圍一致。
四、價(jià)值類型及其定義
評(píng)估人員經(jīng)與委托方充分溝通后，根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估目的等相關(guān)條件選取確定本次評(píng)估價(jià)值類型為“市場(chǎng)價(jià)值”，本報(bào)告書所稱“市場(chǎng)價(jià)值”是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的僅是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見。評(píng)估結(jié)果系指評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場(chǎng)狀況以及其他評(píng)估師所依據(jù)的評(píng)估前提和假設(shè)條件沒有重大變化的情況下，為滿足評(píng)估目的而提出的價(jià)值估算成果，不能理解為評(píng)估對(duì)象價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證或承諾。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為：20xx年5月31日。
1、本評(píng)估基準(zhǔn)日是在保證與會(huì)計(jì)報(bào)表的日期相吻合，并盡可能與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日接近的前提下，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。
2、本評(píng)估基準(zhǔn)日是為保證評(píng)估所需資料的真實(shí)性、完整性、公允性以及評(píng)估報(bào)告的時(shí)效性，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。
本次評(píng)估所采用的價(jià)格均為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，如評(píng)估基準(zhǔn)日變動(dòng)，將會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。
六、評(píng)估依據(jù)
本次評(píng)估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)依據(jù)為：
一）行為依據(jù)
1、雙方購買協(xié)議
2、xx國際控股有限公司、xx國際建設(shè)集團(tuán)股份有限公司與我公司簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書
二）法律依據(jù)
1、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36 號(hào)《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》；
2、國辦發(fā)[2001]102 號(hào)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作意見的通知》；
3、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、財(cái)政部第 3 號(hào)令《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》；
4、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第 12 號(hào)令《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》；
5、國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274 號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》。
三）準(zhǔn)則依據(jù)
1、中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)會(huì)協(xié)[2003]18 號(hào)《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》的通知；
2、財(cái)企[2004]20 號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》；
3、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）；
4、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）；
5、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（會(huì)協(xié)[2003]18 號(hào)）；
6、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）；
7、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）；
四）權(quán)屬依據(jù)
1、被評(píng)估單位的營業(yè)執(zhí)照等；
2、主要購置合同、發(fā)票，以及有關(guān)協(xié)議、合同書、建筑施工預(yù)決算書等財(cái)務(wù)資料。
五）取價(jià)依據(jù)
1、公司提供的2009年—20xx年資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表等財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料，歷史與現(xiàn)行資產(chǎn)價(jià)格資料、歷史用戶統(tǒng)計(jì)資料，未來發(fā)展規(guī)劃及盈利預(yù)測(cè)方面的資料；
2、xx科技出版社《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)參數(shù)手冊(cè)》；
3、網(wǎng)上公示的現(xiàn)行寫字樓、商鋪等出租信息資料；
4、委托方提供的歷史的與現(xiàn)行的房屋租金價(jià)格資料；
5、重要的付款憑證及發(fā)票；
6、房屋出租行業(yè)分析資料；
7、wind 資訊金融終端；
8、xx國際控股有限公司 2009年—20xx年的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料；
9、資產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；
10、公司有關(guān)管理層和基層工作人員對(duì)公司發(fā)展前途、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)、企業(yè)銷售、成本、投資、管理等意見；
11、有關(guān)政策、法律、法規(guī)、合同、協(xié)議、文件等。
六）參考資料及其他依據(jù)
1、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者申報(bào)的《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》；
2、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供的關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明；
3、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他會(huì)計(jì)資料；
4、評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調(diào)查取得的其他評(píng)估相關(guān)資料。
七、評(píng)估方法
《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》和有關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的基本評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）。我們根據(jù)本次評(píng)估的評(píng)估目的.、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評(píng)估。
（一）評(píng)估方法的選取
1、本次評(píng)估的技術(shù)思路
評(píng)估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查勘后，本次評(píng)估對(duì)象是商業(yè)性房地產(chǎn)，主要用途為對(duì)外出租經(jīng)營并產(chǎn)生收益，而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的同類型、同一區(qū)域的類似商業(yè)性房產(chǎn)的交易案例不多，不宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。所以選取收益法作為本次評(píng)估的基本方法。
2、評(píng)估方法
收益法
由于評(píng)估對(duì)象為經(jīng)營性房地產(chǎn)，采用收益法首先確定評(píng)估項(xiàng)目的年總收益，扣除年經(jīng)營費(fèi)用，計(jì)算出年純收益，通過適當(dāng)?shù)馁Y本化率進(jìn)一步求取房地產(chǎn)總價(jià)格，得出委估對(duì)象房地產(chǎn)現(xiàn)值，其計(jì)算的結(jié)果比較客觀。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向求取評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
一般公式：收益法=（未來年租金—應(yīng)繳納的稅費(fèi)）/（折現(xiàn)率—增長(zhǎng)率）
式中：
P ——評(píng)估值；
i ——年序號(hào)；
r ——房地產(chǎn)的資本化率
Ri——未來第i年的預(yù)期收益；
A——年金
n ——收益年期
t ——收益年期
房地產(chǎn)未來某年的凈收益和房地產(chǎn)的還原利率可能都是變化的，可以將上述公式調(diào)整以后進(jìn)行套用。在凈收益的確定上，我們遵循基本公式：凈收益=年總收益—年總費(fèi)用，然后根據(jù)企業(yè)提供的情況，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，確定各項(xiàng)數(shù)據(jù)。
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況
根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，依據(jù)國家有關(guān)部門相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與委托方的資產(chǎn)評(píng)估約定函所約定的事項(xiàng)，xx國際資產(chǎn)評(píng)估（武漢）有限公司業(yè)已實(shí)施了對(duì)委托方提供的法律性文件與會(huì)計(jì)記錄以及相關(guān)資料的驗(yàn)證審核，按被評(píng)估企業(yè)提交的資產(chǎn)清單，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)、實(shí)地察看與核對(duì)，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查和交易價(jià)格的比較，以財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)等其他有必要實(shí)施的資產(chǎn)評(píng)估程序。資產(chǎn)評(píng)估的詳細(xì)過程如下：
1、接受委托及準(zhǔn)備階段
�。�1）xx國際資產(chǎn)評(píng)估（武漢）有限公司于 20xx年5 月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。在接受委托后，xx國際資產(chǎn)評(píng)估（武漢）有限公司即與委托方就本次評(píng)估目的、評(píng)估范圍、委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評(píng)估方案的問題進(jìn)行了認(rèn)真討論。
�。�2）根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)，有針對(duì)性地布置資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，并設(shè)計(jì)主要資產(chǎn)調(diào)查表、主要業(yè)務(wù)盈利情況調(diào)查表等，對(duì)委托方參與資產(chǎn)評(píng)估配合人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，填寫資產(chǎn)評(píng)估清查表和各類調(diào)查表。
�。�3）評(píng)估方案的設(shè)計(jì)
依據(jù)了解資產(chǎn)的特點(diǎn)，制定評(píng)估實(shí)施計(jì)劃，確定評(píng)估人員，組成資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作小組。
（4）評(píng)估資料的準(zhǔn)備
�。�5）收集和整理評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)交易價(jià)格信息、評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)證明文件、收益成本的資料等。
該階段工作時(shí)間為 20xx年6月11日—6月xx日。
2、現(xiàn)場(chǎng)清查階段
（1）評(píng)估對(duì)象真實(shí)性和合法性的查證
根據(jù)委托方及被評(píng)估企業(yè)提供的評(píng)估申報(bào)明細(xì)，評(píng)估人員針對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行查證，收集了相關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬及其他資料，對(duì)其真實(shí)性及權(quán)屬進(jìn)行了核實(shí)，以確認(rèn)資產(chǎn)的真實(shí)準(zhǔn)確。
�。�2）資產(chǎn)實(shí)際使用狀態(tài)的調(diào)查及市場(chǎng)前景等情況的調(diào)查
資產(chǎn)實(shí)際狀態(tài)主要為調(diào)查房屋建筑物實(shí)體狀況。在資產(chǎn)占有單位管理人員的配合下現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用狀況。在調(diào)查的基礎(chǔ)上完善重要調(diào)查表。
（3）企業(yè)收入、成本等生產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)查
收集相關(guān)單位以前年度財(cái)務(wù)資料，對(duì)涉及房產(chǎn)的各損益項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算分析；通過訪談等方式調(diào)查各項(xiàng)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)行情況及其收入、成本、費(fèi)用的構(gòu)成情況及未來發(fā)展趨勢(shì)，收集分析被評(píng)估企業(yè)提供的技術(shù)資料和用戶資料，通過收集相關(guān)信息，對(duì)被評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)環(huán)境、未來所面臨的競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展趨勢(shì)等進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。為編制房產(chǎn)收益預(yù)測(cè)作準(zhǔn)備。
該階段的工作時(shí)間為 20xx年6月11日—6月xx日。
3、評(píng)定估算及綜合處理階段
�。�1）評(píng)估結(jié)果的確定
依據(jù)xx國際資產(chǎn)評(píng)估（武漢）有限公司評(píng)估人員在評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況以及通過必要的市場(chǎng)調(diào)查和測(cè)算，確定委托評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果。
�。�2）評(píng)估結(jié)果的分析和評(píng)估報(bào)告的撰寫
按照xx國際資產(chǎn)評(píng)估（武漢）有限公司規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告書。評(píng)估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告按xx國際資產(chǎn)評(píng)估（武漢）有限公司規(guī)定程序進(jìn)行三級(jí)復(fù)核，經(jīng)簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師最后復(fù)核無誤后，由項(xiàng)目組完成并提交報(bào)告。
�。�3）工作底稿的整理歸檔
九、評(píng)估假設(shè)
市場(chǎng)法假設(shè)
1、交易假設(shè)：假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。
2、公開市場(chǎng)假設(shè)：公開市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定。公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有自愿的買方和賣方的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的條件下進(jìn)行。
3、持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評(píng)估結(jié)果的使用范圍受到限制。
收益法假設(shè)
本次評(píng)估的未來收益預(yù)測(cè)是根據(jù)資產(chǎn)占有單位目前房地產(chǎn)經(jīng)營情況及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并考慮了房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的發(fā)展情況，遵循了國家現(xiàn)行法律、法規(guī)和相關(guān)制度的有關(guān)規(guī)定，本著求實(shí)、穩(wěn)健的原則編制的。房地產(chǎn)收益的預(yù)測(cè)是建立在下列條件下的：
1、被評(píng)估單位以合法、有償方式取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。
2、評(píng)估對(duì)象得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的房地產(chǎn)收益。
3、任何有關(guān)評(píng)估對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。
4、泛�？毓蓪⒁婪ǔ掷m(xù)性經(jīng)營，并在經(jīng)營范圍、方式和決策程序上與現(xiàn)時(shí)大方向保持一致；
5、有關(guān)金融信貸利率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、外匯匯率及市場(chǎng)行情在正�；蛘榷ǖ姆秶鷥�(nèi)變化；
6、無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素，造成對(duì)xx國際控股生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)重大不利影響。
7、不考慮通貨膨脹的影響。
本次評(píng)估過程中，評(píng)估人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，部分使用的是現(xiàn)行的政策條款，部分是評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)常用的行業(yè)慣例、統(tǒng)計(jì)參數(shù)或通用行業(yè)參數(shù)，并認(rèn)定這些前提條件在評(píng)估基準(zhǔn)日成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，評(píng)估人員將不承擔(dān)由于前提條件的改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)果的責(zé)任。
十、評(píng)估結(jié)論
資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表 單位：萬元
項(xiàng)目 賬面凈額 調(diào)整后賬面凈值 評(píng)估值 增減額 增減率%
A B C D=C—B E=D/B
流動(dòng)資產(chǎn) 28，619.58 28，619.58 38，230.73 9，611.15 33.58
長(zhǎng)期投資 796.22 796.22 789.58 —6.64 —0.83
固定資產(chǎn) 6.29 6.29 5.49 —0.80 —12.72
其中：在建工程
建 筑 物
設(shè) 備 6.29 6.29 5.49 —0.80 —12.72
無形資產(chǎn)
其中：土地使用權(quán)
其他資產(chǎn)
資產(chǎn)總計(jì) 23，766.66 23，766.66 28，216.82 4，450.16 19
流動(dòng)負(fù)債 17，200.08 17，200.08 17，200.08
長(zhǎng)期負(fù)債
負(fù)債總計(jì) 17，200.08 17，200.08 17，200.08
凈 資 產(chǎn) 6，566.58 6，566.58 15，825.72 9259.14 141.01
采用收益法和市場(chǎng)法評(píng)估后，得出如下評(píng)估結(jié)論：納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)賬面總額 23，766.66 萬元，評(píng)估價(jià)值 28，216.82 萬元，增值 4，450.16 萬元，增值率 19%。上述增值的原因是：自xx光彩國際公寓項(xiàng)目竣工以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，特別是一線城市，土地、房產(chǎn)價(jià)格普遍上漲。處于城市中心地段的物業(yè)，增值幅度更為明顯。xx光彩國際公寓項(xiàng)目地處xx東二環(huán)一側(cè)黃金地段，地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，加之物業(yè)建筑品質(zhì)良好，故近幾年來該物業(yè)一直處于升值狀態(tài)。
十一、特別事項(xiàng)的說明
以下事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響，敬請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者予以重點(diǎn)關(guān)注。
1、本次參評(píng)的商業(yè)房產(chǎn)共 7405.99 平方米，產(chǎn)權(quán)證權(quán)利人為xx光彩置業(yè)有限公司。xx光彩置業(yè)有限公司為中外合作企業(yè)，現(xiàn)有三家出資方，分別是xx國際建設(shè)集團(tuán)股份有限公司、xx國際控股有限公司、美國泛海國際有限公司。根據(jù)光彩置業(yè)的出資各方簽訂的合作合同及補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)應(yīng)分配給xx國際控股有限公司位于xx光彩國際公寓的 7405.99 平方米商鋪，但此部分房地產(chǎn)一直未單獨(dú)辦理房產(chǎn)證。
2、本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果是在委托方及被評(píng)估企業(yè)提供必要的資料基礎(chǔ)上形成的，我們對(duì)委托方和被評(píng)估企業(yè)提供的有關(guān)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，并有責(zé)任對(duì)查驗(yàn)的情況予以披露。但本評(píng)估報(bào)告假定被評(píng)估企業(yè)提供的所有資料客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確、合法。因資料不真實(shí)而造成評(píng)估結(jié)果誤差，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
3、本評(píng)估結(jié)果是對(duì) 20xx年5月31日這一評(píng)估基準(zhǔn)日委估資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允反映，本公司對(duì)這一基準(zhǔn)日以后的委估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的重大變化不負(fù)任何責(zé)任。發(fā)生評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。
在評(píng)估基準(zhǔn)日期后，且評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)，若資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值；若資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整方法簡(jiǎn)單、易于操作時(shí)，可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
4、本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定的評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，未考慮已經(jīng)辦理的或正在辦理的抵押、擔(dān)保等可能造成的影響，未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值做任何納稅準(zhǔn)備，也未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保、或有負(fù)債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響，同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。
5、本次評(píng)估結(jié)果基于本報(bào)告所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù)據(jù)將會(huì)受多種市場(chǎng)因素影響而變化。我們對(duì)市場(chǎng)變化的情況不承擔(dān)發(fā)表意見的責(zé)任，同時(shí)我們也沒有義務(wù)為了反映報(bào)告日后的事項(xiàng)而進(jìn)行任何修改。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的各種原則發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
6、本次收益法評(píng)估過程中，對(duì)房屋租賃收入及其他指標(biāo)的確定，是在目前被評(píng)估企業(yè)經(jīng)營狀況的基礎(chǔ)上，并結(jié)合公司的發(fā)展規(guī)劃、市場(chǎng)情況綜合預(yù)測(cè)得出的，如若被評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營狀況發(fā)生較大變化，導(dǎo)致與公司未來發(fā)展規(guī)劃及相應(yīng)盈利預(yù)測(cè)出現(xiàn)較大差異時(shí)，將對(duì)本報(bào)告收益法結(jié)果產(chǎn)生較大影響。
7、本報(bào)告含有若干備查文件，備查文件系構(gòu)成報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力。
十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說明
1、本報(bào)告僅供委托方用于評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為和送交資產(chǎn)評(píng)估行政主管部門審查使用；評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有。
2、本報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告書載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。
3、未經(jīng)我公司同意委托方不得將報(bào)告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。對(duì)不當(dāng)使用評(píng)估結(jié)果于其他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，本公司不承擔(dān)任何法律責(zé)任。
4、根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論的有效期限為 1年，自評(píng)估基準(zhǔn)日20xx年5月31日起，至 2014年4月30日止。
十三、評(píng)估報(bào)告日
本報(bào)告提交日期為 20xx年6月16日。
xx國際資產(chǎn)評(píng)估（武漢）有限公司
二〇一x年六月十六日
評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人：
中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：
中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件
1、評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為文件
2、委托方與被評(píng)估企業(yè)的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
3、評(píng)估對(duì)象涉及的主要權(quán)屬證明資料
4、委托方及被評(píng)估企業(yè)承諾函
5、評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承諾函
6、評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資質(zhì)資格證明文件
7、其他附件
整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 2
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，制定本指南。
第二條 本指南所稱司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)包括注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行的、由司法機(jī)關(guān)委托的司法涉案目的價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)（以下簡(jiǎn)稱“價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)”）和司法涉案目的價(jià)值分析業(yè)務(wù)（以下簡(jiǎn)稱“價(jià)值分析業(yè)務(wù)”）。
價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)是指評(píng)估機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)委托，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)司法案件涉及的資產(chǎn)價(jià)值、費(fèi)用或損失等進(jìn)行分析、估算并形成價(jià)值評(píng)估報(bào)告的行為和過程。
價(jià)值分析業(yè)務(wù)是指評(píng)估機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)委托，在司法機(jī)關(guān)有特定需求或者無法實(shí)施必要評(píng)估程序的情況下，對(duì)司法案件涉及的資產(chǎn)價(jià)值、費(fèi)用或損失等進(jìn)行核實(shí)、分析、估算并形成價(jià)值分析報(bào)告的行為和過程。
第三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指南。
第二章 基本要求
第四條 執(zhí)行司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有財(cái)政部門頒發(fā)的資產(chǎn)評(píng)估資格證書。
第五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，具有服務(wù)意識(shí)，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，不得以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為價(jià)值評(píng)估結(jié)論或價(jià)值分析結(jié)論。
第六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)和司法鑒定程序，具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，具有適當(dāng)?shù)臏贤▍f(xié)調(diào)能力，能夠勝任所執(zhí)行的司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)。
第七條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在承接司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)知曉價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)和價(jià)值分析業(yè)務(wù)的區(qū)別，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況、評(píng)估目的、評(píng)估資料收集情況和評(píng)估程序受限制程度等因素，與委托方協(xié)商后明確執(zhí)行價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)或者價(jià)值分析業(yè)務(wù)。
第八條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)獲取充分信息，確保信息來源是可靠和適當(dāng)?shù)�，并且合理使用評(píng)估假設(shè)和限定條件進(jìn)行審慎分析。
第九條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師與委托方協(xié)商執(zhí)行司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮以下因素：
�。ㄒ唬┰u(píng)估對(duì)象的具體情況以及委托方的目的；
�。ǘ┰诩s定時(shí)限內(nèi)，是否能夠充分獲取評(píng)估對(duì)象的資料和信息；
（三）對(duì)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是否受到限制，如由于相關(guān)當(dāng)事方不配合或其他原因，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師無法進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施清查、勘察等必要評(píng)估程序；
�。ㄋ模⿲�(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬資料和資料來源的查驗(yàn)是否受到限制；
（五）是否存在注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師認(rèn)為對(duì)形成合理價(jià)值評(píng)估結(jié)論或價(jià)值分析結(jié)論具有重要影響的其他事項(xiàng)。
第十條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)，在能夠履行必要的評(píng)估程序并且委托方無特殊要求的情況下，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。
在受到限制、無法履行必要評(píng)估程序的情況下，或者根據(jù)委托方的有關(guān)要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以與委托方協(xié)商執(zhí)行價(jià)值分析業(yè)務(wù)。
第十一條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)價(jià)值評(píng)估結(jié)論或價(jià)值分析結(jié)論進(jìn)行明確說明，提醒委托方和其他評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別。
第十二條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)，可以聘請(qǐng)相關(guān)專家協(xié)助工作，但應(yīng)當(dāng)采取必要措施保證專家
工作的`合理性。
第十三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和委托方的要求，對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)的任何未公開的信息，承擔(dān)保密義務(wù)。
第十四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)提醒委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供必要的資料，并對(duì)資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。
第十五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)提醒委托方對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行業(yè)務(wù)予以配合，不得干涉注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師正常執(zhí)業(yè)。在資產(chǎn)占有方等當(dāng)事人配合存在問題時(shí)，委托方應(yīng)當(dāng)予以必要協(xié)調(diào)。
第三章 評(píng)估對(duì)象
第十六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托方進(jìn)行充分溝通，并且通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和資料收集等程序明確評(píng)估對(duì)象。根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況和委托方的要求，評(píng)估對(duì)象既可能是涉案資產(chǎn)，也可能是各種費(fèi)用損失等。
第十七條 涉案資產(chǎn)是指在司法案件中受到損害或擬用于賠償?shù)馁Y產(chǎn)，包括各種實(shí)物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)。
涉案實(shí)物資產(chǎn)主要包括：建筑物及構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備、其他各類實(shí)物資產(chǎn)等。
涉案無形資產(chǎn)主要包括：專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、租賃權(quán)、土地使用權(quán)、礦產(chǎn)等資源勘探權(quán)與開采權(quán)、著作權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等。
涉案其它資產(chǎn)主要包括：企業(yè)整體資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等。 第十八條 涉案費(fèi)用損失是指案件中一方當(dāng)事人的行為給另一方當(dāng)事人造成的各種費(fèi)用損失，主要包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)費(fèi)用損失、實(shí)物資產(chǎn)損壞費(fèi)用損失、合同糾紛費(fèi)用損失、環(huán)境污染費(fèi)用損失等。
第十九條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行司法涉案目的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象的具體形態(tài)，并且關(guān)注評(píng)估對(duì)象的物理、法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等具體特征，充分考慮評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的影響。
第四章 操作要求
第二十條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行司法涉案目的價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)履行必要的評(píng)估程序，包括明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、接受委托、制定工作計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料、評(píng)定估算、編制和提交報(bào)告、工作底稿歸檔等。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行司法涉案目的價(jià)值分析業(yè)務(wù)，可以參照價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)的基本程序，并且根據(jù)委托方的要求和評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況進(jìn)行必要的調(diào)整。
整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 3
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
二、評(píng)估范圍和對(duì)象
列入本次評(píng)估范圍的為
三、評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估基準(zhǔn)日商定為20xx年xx月xx日，一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均基于評(píng)估基準(zhǔn)日的有效價(jià)格。
四、評(píng)估原則
1、獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的基本原則；
2、資產(chǎn)持續(xù)使用、公開市場(chǎng)、替代性原則等操作性原則；
3、其他一般公認(rèn)的評(píng)估原則。
五、評(píng)估依據(jù)
1、國務(wù)院91號(hào)令《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；
2、財(cái)政部財(cái)評(píng)字（1999）91#文；
3、 中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》；
4、 《機(jī)電設(shè)備產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》；
5、陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額，陜西省建筑工程、安裝工程和裝飾工程費(fèi)用定額，陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額；
6、房產(chǎn)證、土地證、車輛行駛證以及其他與評(píng)估相關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料；
7、xx（單位名稱）與本所簽定的業(yè)務(wù)協(xié)議書；
8、實(shí)物資產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察表。
六、評(píng)估方法
〈一〉、關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)中的貨幣資金、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款的評(píng)估主要以審核調(diào)整后的帳面價(jià)值確認(rèn)評(píng)估價(jià)值。
〈二〉、關(guān)于存貨的評(píng)估
貴公司存貨包括低值易耗品、庫存材料等。對(duì)于低值易耗品和庫存材料在抽查核實(shí)的基礎(chǔ)上以審核無誤的帳面價(jià)值確定評(píng)估價(jià)值。
〈三〉、關(guān)于固定資產(chǎn)的評(píng)估
1、關(guān)于建筑物及構(gòu)筑物的評(píng)估
評(píng)估人員依據(jù)委托方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證明及建筑物評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行了逐項(xiàng)勘察核實(shí)，調(diào)查了建筑物的結(jié)構(gòu)情況，內(nèi)外裝修情況，配套設(shè)備情況及使用維護(hù)保養(yǎng)情況。查閱了施工圖紙，工程決算等有關(guān)擋案資料。
房屋建筑物和構(gòu)筑物：采用重置成本法評(píng)估。
評(píng)估值=重置價(jià)值x成新率
重置價(jià)值=建安工程造價(jià)+工程建設(shè)其他費(fèi)用+資金成本成新率=（使用年限—已使用年限）/使用年限x100%
2、關(guān)于機(jī)器設(shè)備及車輛的評(píng)估：主要采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估
評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值x成新率，式中的重置價(jià)值由買價(jià)和相關(guān)費(fèi)用組成，成新率=（使用年限—已使用年限）/使用年限x100%
〈四〉、關(guān)于土地使用權(quán)的.評(píng)估：主要采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。
土地使用權(quán)價(jià)值=基準(zhǔn)地價(jià)x出讓年限修正系數(shù)x容積率修正系數(shù)x（1+微觀區(qū)位修正系數(shù)+市場(chǎng)行情修正系數(shù)+用地率修正系數(shù)）
〈五〉、關(guān)于流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的評(píng)估：以審核無誤的帳面價(jià)值確定評(píng)估價(jià)值。
七、評(píng)估過程
根據(jù)我們與委托方簽訂的評(píng)估委托協(xié)議，我們組織由各類專業(yè)人員組成的評(píng)估小組，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工作，向委托方提交了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書（征求意見稿）。整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：
〈一〉、評(píng)估準(zhǔn)備階段
本階段的主要工作：了解企業(yè)的意向及委估資產(chǎn)的情況，并根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定及操作規(guī)范，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作，布置和填寫資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)表，收集資產(chǎn)評(píng)估所需的文件資料，制訂資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃與日程安排。
〈二〉、現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段
根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估和管理的有關(guān)原則和規(guī)定，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段進(jìn)行了下列工作：
1、聽取企業(yè)有關(guān)人員對(duì)企業(yè)和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，以及工藝技術(shù)設(shè)施狀態(tài)等情況的介紹，了解企業(yè)目前的經(jīng)營狀況。
2、對(duì)委托方填報(bào)的相關(guān)資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)作出調(diào)整。
3、根據(jù)相關(guān)資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)表，評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)實(shí)物逐一進(jìn)行核查；同時(shí)通過現(xiàn)場(chǎng)觀察、與資產(chǎn)管理和使用人員座談?dòng)嘘P(guān)資產(chǎn)的使用、維護(hù)、管理等情況，對(duì)資產(chǎn)工藝狀況進(jìn)行了解。
4、搜集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件，設(shè)備購置合同，發(fā)票等資料。
5、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方法。
6、對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。
〈三〉、評(píng)估匯總階段
評(píng)估估算、數(shù)據(jù)處理、匯總各類資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果；編寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書（征求意見稿）對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書及相關(guān)專業(yè)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行內(nèi)部審核。
〈四〉、提交報(bào)告階段
征詢客戶意見，出具正式評(píng)估報(bào)告。
八、評(píng)估結(jié)果
在實(shí)施了上述資產(chǎn)評(píng)估方法和程序后，委托方用于本報(bào)告所列委托評(píng)估之目的的資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果如下：
評(píng)估前資產(chǎn)帳面價(jià)值總額為：xx元，其中：流動(dòng)資產(chǎn)xx元、建筑物xx元、機(jī)器設(shè)備xx元；負(fù)債總額為xx元，其中：流動(dòng)負(fù)債xx元、長(zhǎng)期負(fù)債xx元；凈資產(chǎn)為xx元。評(píng)估后資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值xx元，其中：流動(dòng)資產(chǎn)xx元、建筑物xx元、機(jī)器設(shè)備xx元、土地使用權(quán)xx元；負(fù)債評(píng)估價(jià)值xx元，其中：流動(dòng)負(fù)債xx元、長(zhǎng)期負(fù)債xx元；凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值xx元。
九、有關(guān)事項(xiàng)說明
〈一〉、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方的評(píng)估目的所使用，評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供、公開。
〈二〉、本次評(píng)估是為委托方的特定目的而作，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性是以委托方提供資料的真實(shí)性為前提，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
〈三〉、當(dāng)評(píng)估目的或作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，本次評(píng)估結(jié)自動(dòng)失效，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。
〈四〉、評(píng)估結(jié)果自評(píng)估基準(zhǔn)日起有效期為一年。
整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 4
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師編制和出具評(píng)估報(bào)告行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，制定本準(zhǔn)則。
第二條 本準(zhǔn)則所稱評(píng)估報(bào)告，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在履行必要評(píng)估程序后，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的、由其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的書面專業(yè)意見。
第三條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，編制和出具評(píng)估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。
第四條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行與價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，出具價(jià)值分析報(bào)告或者其他專業(yè)意見，可以參照本準(zhǔn)則。
第二章 基本要求
第五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確地陳述評(píng)估報(bào)告內(nèi)容，不得使用誤導(dǎo)性的表述。
第六條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中提供必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論。
第七條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，可以根據(jù)評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜程度、委托方要求，合理確定評(píng)估報(bào)告的詳略程度。
第八條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，評(píng)估程序受到限制且無法排除，經(jīng)與委托方協(xié)商后仍需出具評(píng)估報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明評(píng)估程序受限情況及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，并明確評(píng)估報(bào)告的使用限制。
第九條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章。有限責(zé)任公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評(píng)估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告上簽字。
根據(jù)中評(píng)協(xié)[2011]230號(hào)第九條修改為：“評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上（含兩名）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)加蓋公章。有限責(zé)任公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)的'法定代表人或者合伙制評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評(píng)估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告上簽字。
“有限責(zé)任公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人可以授權(quán)首席評(píng)估師或者其他持有注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師證書的副總經(jīng)理以上管理人員在評(píng)估報(bào)告上簽字。
“有限責(zé)任公司制評(píng)估機(jī)構(gòu)可以授權(quán)分支機(jī)構(gòu)以分支機(jī)構(gòu)名義出具除證券期貨相關(guān)評(píng)估業(yè)務(wù)外的評(píng)估報(bào)告，加蓋分支機(jī)構(gòu)公章。評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人可以授權(quán)分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在以分支機(jī)構(gòu)名義出具的評(píng)估報(bào)告上簽字�！�
第十條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)使用中文撰寫。需要同時(shí)出具外文評(píng)估報(bào)告的，以中文評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。
評(píng)估報(bào)告一般以人民幣為計(jì)量幣種，使用其他幣種計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)注明該幣種與人民幣的匯率。
第十一條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估報(bào)告的使用有效期。通常，只有當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時(shí)，才可以使用評(píng)估報(bào)告。
第三章 評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容
第十二條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
�。ㄒ唬�(biāo)題及文號(hào)；
（二）聲明；
（三）摘要；
�。ㄋ模┱模�
�。ㄎ澹└郊�。
第十三條 評(píng)估報(bào)告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
�。ㄒ唬┳�(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
�。ǘ┨嵝言u(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制；
�。ㄈ┢渌枰暶鞯膬�(nèi)容。
第十四條 評(píng)估報(bào)告摘要應(yīng)當(dāng)提供評(píng)估業(yè)務(wù)的主要信息及評(píng)估結(jié)論。
第十五條 評(píng)估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括：
�。ㄒ唬┪蟹健a(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者；
�。ǘ┰u(píng)估目的；
�。ㄈ┰u(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；
�。ㄋ模﹥r(jià)值類型及其定義；
（五）評(píng)估基準(zhǔn)日；
（六）評(píng)估依據(jù)；
�。ㄆ撸┰u(píng)估方法；
�。ò耍┰u(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況；
�。ň牛┰u(píng)估假設(shè)；
�。ㄊ┰u(píng)估結(jié)論；
（十一）特別事項(xiàng)說明；
�。ㄊ┰u(píng)估報(bào)告使用限制說明；
�。ㄊ┰u(píng)估報(bào)告日；
�。ㄊ模┳�(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。
根據(jù)中評(píng)協(xié)[2011]230號(hào)第十五條第（十四）項(xiàng)修改為：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章，評(píng)估機(jī)構(gòu)或者經(jīng)授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)加蓋公章，法定代表人或者其授權(quán)代表簽字，合伙人簽字。”
第十六條 評(píng)估報(bào)告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。
第十七條 評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)惟一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。
第十八條 評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍，并具體描述評(píng)估對(duì)象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。
第十九條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確價(jià)值類型及其定義，并說明選擇價(jià)值類型的理由。
第二十條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約定書約定的評(píng)估基準(zhǔn)日保持一致。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明選取評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。評(píng)估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)，也可以是過去或者將來的時(shí)點(diǎn)。
第二十一條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明評(píng)估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價(jià)依據(jù)等。
第二十二條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評(píng)估方法及其理由。
第二十三條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明評(píng)估程序?qū)嵤┻^程中現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集與分析、評(píng)定估算等主要內(nèi)容。
第二十四條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
第二十五條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中以文字和數(shù)字形式清晰說明評(píng)估結(jié)論。
通常評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評(píng)估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。
第二十六條 評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)說明通常包括下列內(nèi)容：
�。ㄒ唬┊a(chǎn)權(quán)瑕疵；
�。ǘ┪礇Q事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素；
（三）重大期后事項(xiàng)；
�。ㄋ模┰诓贿`背資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點(diǎn)提示評(píng)估報(bào)告使用者予以關(guān)注。
第二十七條 評(píng)估報(bào)告的使用限制說明通常包括下列內(nèi)容：
（一）評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途；
�。ǘ┰u(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用；
�。ㄈ┪凑鞯贸鼍咴u(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；
�。ㄋ模┰u(píng)估報(bào)告的使用有效期；
�。ㄎ澹┮蛟u(píng)估程序受限造成的評(píng)估報(bào)告的使用限制。
第二十八條 評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告日通常為注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師形成最終專業(yè)意見的日期。
第二十九條 評(píng)估報(bào)告附件通常包括：
�。ㄒ唬┰u(píng)估對(duì)象所涉及的主要權(quán)屬證明資料；
�。ǘ┪蟹胶拖嚓P(guān)當(dāng)事方的承諾函；
�。ㄈ┰u(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資質(zhì)、資格證明文件；
�。ㄋ模┰u(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表。
第四章 附 則
第三十條 本準(zhǔn)則自2008年7月1日起施行。
�。ㄖ袊Y產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》等7項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的通知，中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)，2007年11月28日）
整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 5
北京證券資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所接受HNJHSY大酒店有限公司委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)HNJHSY大酒店有限公司因企業(yè)發(fā)展的需要，擬對(duì)座落于�？谑袨I海大道89號(hào)HNJHSY大酒店未來14.84年的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)益，截止2012年11月1日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，本所評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在2012年11月1日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況與評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
資產(chǎn)委托方及占有方；HNJHSY大酒店有限公司
法定代表人：林桂全
項(xiàng)目總經(jīng)理：周發(fā)源
注冊(cè)地址：海口市濱海大道89號(hào)
注冊(cè)資本：叁仟萬元人民幣
企業(yè)類別：有限責(zé)任公司
投資方簡(jiǎn)介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集團(tuán)有限責(zé)任公司和HNSY投資有限公司共同投資組建，其中HNJH集團(tuán)有限責(zé)任公司占股51%，HNSY投資有限公司占股49%。
HNJH是集鋼鐵工貿(mào)、酒店連鎖、海洋養(yǎng)殖等為一體的多元化企業(yè)集團(tuán)。成員有HNJH鋼鐵進(jìn)出口有限公司、HNJH餐飲酒店投資有限公司。經(jīng)過十五年的發(fā)展，于2002年1月組建了HNJH集團(tuán)有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本：壹億元人民幣，法定代表人：林桂全，辦公地址：�？谑旋埨ケ甭返酆来髲B1206室。JH集團(tuán)以其優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)績(jī)總資產(chǎn)已達(dá)到近5億元人民幣，先后獲國家、省部級(jí)頒發(fā)的“全國優(yōu)秀綠色餐飲企業(yè)”、“中華餐飲名店”等榮譽(yù)稱號(hào)，連續(xù)三年獲得HN省十四家金融單位及HN省企業(yè)界聯(lián)合會(huì)頒發(fā)的“HN誠信企業(yè)”稱號(hào)。
HNSY投資（集團(tuán)）有限公司于2001年10月，由國家工商總局和HN省工商行政管理局批準(zhǔn)注冊(cè)成立，是全國性的投資企業(yè)。公司地址：�？谑袨I海大道89號(hào)新華社HN分社三樓。法定代表人：周發(fā)源，注冊(cè)資本：3000萬元人民幣。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、農(nóng)業(yè)、運(yùn)輸、旅游項(xiàng)目投資、環(huán)保設(shè)施、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目投資與開發(fā)、進(jìn)出口業(yè)務(wù)等。
HNJHSY大酒店是按國際四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)投資興建的一賓商務(wù)型綜合酒店，于2012年10月1日裝修完畢，并開始試業(yè)。酒店總建筑面積2.4萬平方米，擁有客房、餐飲、多功能會(huì)議室、KTV包廂、桑拿會(huì)館等設(shè)施，功能齊全、豪華大方。酒店毗鄰芳草如茵的“萬綠園”和�？谑小皶�(huì)展中心”，北臨碧波萬傾的瓊州海峽和氣勢(shì)宏偉的世紀(jì)大橋，東距生生百貨、�？隗w育館僅百米之遙，西臨銀行、學(xué)校、歌劇院、高檔商務(wù)及住宅區(qū)；酒店至海口美蘭國際機(jī)場(chǎng)約28公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。
二、評(píng)估目的
本次評(píng)估目的為HNJHSY大酒店有限公司對(duì)其所使用、經(jīng)營和發(fā)展的JHSY大酒店權(quán)益發(fā)展提供價(jià)值參考。
三、評(píng)估范圍和對(duì)象
本次評(píng)估的范圍：評(píng)估的具體范圍以HNJHSY大酒店有限公司擬定的HNJHSY大酒店未來14.84年的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)益的價(jià)值。
評(píng)估資產(chǎn)類型主要包括：酒店一至三層面積為4710M2的經(jīng)營場(chǎng)所，其中有：大堂、餐廳、咖啡廳、KTV廳等，四層為桑拿保健室，五至十四層建筑面積為11826 M2的經(jīng)營場(chǎng)所；主要為198間客房，其中：套房10間，標(biāo)準(zhǔn)房188間、十五層建筑面積為985.5 M2多功能會(huì)議室，其中：主要設(shè)置多功能廳及豪華洽談室、總建筑面積3714 M2的綜合樓等未來14.84年的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、發(fā)展權(quán)等權(quán)益截止評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年11月1日。
本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日由委托方、資產(chǎn)占有方與評(píng)估機(jī)構(gòu)共同協(xié)商確定，主要考慮盡可能與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日接近，以便評(píng)估結(jié)果有效服務(wù)于評(píng)估目的，盡量減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)果造成較大影響。
本次資產(chǎn)評(píng)估工作中，資產(chǎn)評(píng)估范圍的界定、評(píng)估價(jià)格的確定、評(píng)估參數(shù)的選取等，均以該日之企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)情況確定。本報(bào)告中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)價(jià)貨幣種類為人民幣。
五、評(píng)估原則
1、遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的評(píng)估工作原則；
2、遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場(chǎng)原則等資產(chǎn)評(píng)估操作性原則；
3、遵循其他公允的評(píng)估原則。
六、 評(píng)估依據(jù)
我們?cè)诒敬钨Y產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的國定、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)，以及在評(píng)估中參考的文件資料主要有：
�。ㄒ唬┰u(píng)估行為依據(jù)
我所與委托方簽定的評(píng)估業(yè)務(wù)委托書
�。ǘ┰u(píng)估法規(guī)依據(jù)
1、1991年11月16日中華人民共和國國務(wù)院91號(hào)令《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》。
2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)（1992）36號(hào)文《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》。
3、原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》。
4、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)產(chǎn)評(píng)估司財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)文件發(fā)布）。
�。ㄈ┰u(píng)估產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1、資產(chǎn)使用、經(jīng)營方申報(bào)的《資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容》；
2、資產(chǎn)使用、經(jīng)營方提供的《新聞大廈租賃合同書》等權(quán)益證明。
�。ㄋ模┰u(píng)估取價(jià)主要依據(jù)
1、2005年《HN省統(tǒng)計(jì)年鑒》；
2、2005年《�？谑薪y(tǒng)計(jì)年鑒》；
3、國家及HN省、�？谑蓄C布的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策；
4、JHSY大酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)；
5、評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查的酒店客房銷售價(jià)格信息資料及同等級(jí)酒店客房、餐飲、娛樂等市場(chǎng)行情信息資料；
6、2005年至2012年HN省旅游接待、收入資料；
7、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參考手冊(cè)》。
七、評(píng)估方法
根據(jù)本次評(píng)估的目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，委估標(biāo)的屬可產(chǎn)生持續(xù)性經(jīng)營收益的資產(chǎn)，其收益及風(fēng)險(xiǎn)皆可量化，故采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估。
收益現(xiàn)值法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。估價(jià)基本思路為：客房收入、西餐廳營業(yè)收入、中餐廳營業(yè)收入、大堂吧營業(yè)收入、KTV包廂收入、桑拿保健收入、會(huì)議收入、酒店商務(wù)中心收入等其它收入扣除營業(yè)稅金及附加、營業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)等并考慮一定的空置率后，余額確定為凈收益，并通過一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，進(jìn)而估算出其價(jià)值，基本公式為：
VI —— 評(píng)估價(jià)值
r —— 資本化率
a —— 第t年后無變化的年純收益
n ——年限
ai —— 第i年的純收益
t —— 純收益有變化的年限
八、評(píng)估過程
整個(gè)評(píng)估工作共分四個(gè)階段進(jìn)行：
�。ㄒ唬┰u(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段
本階段的主要工作是：根據(jù)我所資產(chǎn)評(píng)估工作的需要，向評(píng)估單位布置資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)申報(bào)工作；同時(shí)收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料，制訂資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。
�。ǘ└鶕�(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估和產(chǎn)權(quán)調(diào)查，具體步驟如下：
1、聽取企業(yè)有關(guān)人員對(duì)企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹；
2、以企業(yè)填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行征詢、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)；
3、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表的內(nèi)容到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)物核實(shí)，并對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看、記錄；并與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交流，了解資產(chǎn)的經(jīng)營、管理狀況；
4、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方法；
5、調(diào)閱資產(chǎn)移交清冊(cè)、設(shè)備運(yùn)行記錄、維修及事故記錄等有關(guān)資料；
6、開展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)工作，走訪有關(guān)單位；
7、對(duì)酒店的裝修及設(shè)施進(jìn)行鑒定；
8、對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算其評(píng)估價(jià)值。
�。ǘ┰u(píng)估匯總階段
根據(jù)各專業(yè)組對(duì)各類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行匯總分析工作，確認(rèn)評(píng)估工作中沒有發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)的'情況，并根據(jù)匯總分析情況，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。
�。ㄋ模└鶕�(jù)評(píng)估工作情況，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，向有關(guān)方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書初稿，進(jìn)行必要的修改后，向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
九、 評(píng)估結(jié)論
根據(jù)估價(jià)的目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，經(jīng)測(cè)算分析，確定在估價(jià)時(shí)間2012年11月1日，位于�？谑袨I海大道89號(hào)JHSY大酒店未來14.84年使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和發(fā)展權(quán)等權(quán)益總評(píng)估值為20，879.75萬元，大寫人民幣貳億零捌佰柒拾玖萬柒仟伍佰元整。（RMB 208，797，500.00元）。
十、 特別事項(xiàng)說明
1、本報(bào)告評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日用于前述特定的評(píng)估目的，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的公允價(jià)值。沒有考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估值的影響，亦未考慮國家宏觀政策發(fā)生變化及遇有自然力和其他不可抗力等對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。
2、若評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)本報(bào)告評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；若評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)具有相應(yīng)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
3、本報(bào)告是在獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則下作出的，我所及參加評(píng)估工作的全體人員與委托方及資產(chǎn)占有方無任何特殊利害關(guān)系，評(píng)估人員在評(píng)估過程中恪守職業(yè)規(guī)范，并進(jìn)行了充分的努力。
4、評(píng)估報(bào)告中涉及的資產(chǎn)原始資料、有關(guān)法律文件及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件由委托方提供，委托方對(duì)其真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。
十一、評(píng)估報(bào)告法律效力
1、本報(bào)告中的評(píng)估值是指委估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日之狀況和外部環(huán)境狀況前提下，為本報(bào)告所述評(píng)估目的，經(jīng)評(píng)估而提出的公允價(jià)值。
2、本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年有效，即自2012年11月1日起至2007年10月31日止，超過一年需重新進(jìn)行評(píng)估。
3、本次對(duì)委估資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，僅供委托方為酒店的發(fā)展這一評(píng)估目的的使用，未經(jīng)委托方許可我所不會(huì)隨意向他人提供或公開。
4、本報(bào)告所列附件構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力
十二、評(píng)估報(bào)告提交日期
本報(bào)告于2012年11月5日提交委托方。
十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書附件
1、委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；
2、《新聞大廈租賃合同書》復(fù)印件；
3、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
4、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員資格證書復(fù)印件；
5、評(píng)估對(duì)象部分實(shí)物資產(chǎn)圖片資料。
整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 6
簡(jiǎn)介
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，在實(shí)施了必要的評(píng)估程序?qū)μ囟ㄔu(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算后，編制并由其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評(píng)估目的、假設(shè)、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報(bào)告書。廣義的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告還是一種工作制度。它規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關(guān)主管部門報(bào)告評(píng)估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告即資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告書，既是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師完成對(duì)資產(chǎn)作價(jià)，就被評(píng)估資產(chǎn)在特定條件下價(jià)值所發(fā)表的專家意見，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)履行評(píng)估合同情況的總結(jié)，還是評(píng)估機(jī)構(gòu)與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師為資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。
總則
一、為進(jìn)一步促進(jìn)我國資產(chǎn)評(píng)估工作的發(fā)展，規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為，完善資產(chǎn)評(píng)估工作程序，提高資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，根據(jù)《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國務(wù)院第91號(hào)令）[1]以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。
二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評(píng)估管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的各類資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目必須遵循本規(guī)定。
三、本規(guī)定所稱的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容和格式是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托開展資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)后，按照資產(chǎn)評(píng)估管理工作的要求，向財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)和委托方出具的涉及該評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估過程、方法、結(jié)論、說明及各類備查文件等內(nèi)容的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容及編制格式；
評(píng)估機(jī)構(gòu)在具體項(xiàng)目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。
四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是由資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文、資產(chǎn)評(píng)估說明、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表及相關(guān)附件構(gòu)成。
五、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循資產(chǎn)評(píng)估的一般原則和本規(guī)定的要求；具體項(xiàng)目不適用本規(guī)定的，可結(jié)合評(píng)估項(xiàng)目的實(shí)際情況增減相應(yīng)的內(nèi)容。
六、資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)應(yīng)充分體現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立、客觀、公正的宗旨，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書的.陳述不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性的陳述，評(píng)估報(bào)告書正文不得出現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的介紹性內(nèi)容。
七、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的數(shù)據(jù)一般均應(yīng)當(dāng)采用阿拉伯?dāng)?shù)字，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)用中文撰寫打印，如需出具外文評(píng)估報(bào)告，外文評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)果應(yīng)與中文報(bào)告一致，并須在評(píng)估報(bào)告中注明以中文報(bào)告為準(zhǔn)。
八、凡涉及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。
九、本規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋、修訂，并從頒布之日起實(shí)施。
作用
檔案資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書有以下幾方面的作用：1）對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)提供價(jià)值意見。2）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方，受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。3）對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。4）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是建立評(píng)估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來源。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告不僅是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成評(píng)估工作的總結(jié)，也是國有資產(chǎn)管理部門驗(yàn)證、確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估過程和評(píng)估結(jié)果的重要依據(jù)，是公眾投資者得以了解公司情況的重要途徑。因此，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須依照客觀、公正、實(shí)事求是的原則撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，如實(shí)反映評(píng)估工作的情況，調(diào)查取證的資料要真實(shí)可靠，不得提供偽證。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書必須由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立撰寫，不受資產(chǎn)評(píng)估委托方或其主管單位、政府部門或其他經(jīng)濟(jì)行為當(dāng)事人的干預(yù)。 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告—種類
國際上對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有不同的分類，如美國專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則將評(píng)估報(bào)告分為完整型評(píng)估報(bào)告、簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告、限制型評(píng)估報(bào)告、評(píng)估復(fù)核。而我國由于尚未健全資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系，因此對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告種類還缺乏系統(tǒng)研究。
基本要素
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一般應(yīng)包括以下基本要素：
1）評(píng)估報(bào)告類型；
2）委托方、資產(chǎn)占有方及其他評(píng)估報(bào)告使用者；
3）評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象基本情況；
4）評(píng)估目的；
5）價(jià)值類型；
整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 7
xxxxxxxxx：
承蒙委托，對(duì)位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)20xx年5月2日的評(píng)估結(jié)果如下：
一、評(píng)估對(duì)象
評(píng)估對(duì)象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為商品房，本次評(píng)估評(píng)估對(duì)象1個(gè)，實(shí)例2個(gè)。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，評(píng)估對(duì)象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。
二、評(píng)估時(shí)點(diǎn)
20xx年5月2日
三、估評(píng)目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據(jù)。
四、評(píng)估結(jié)果
評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的'評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)20xx年5月2日的價(jià)值結(jié)果為：
房產(chǎn)租金：光華陽光水城—人民幣895元整
華宇西城麗景—人民幣1048元整
俊峰龍鳳云洲—人民幣1081元整
大寫：光華陽光水城—人民幣捌佰玖拾伍圓整 華宇西城麗景—人民幣壹仟零肆拾捌圓整 俊峰龍鳳云洲—人民幣壹千零捌拾壹圓整
法定代表或授權(quán)人：
經(jīng)辦注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：
經(jīng)辦注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：
整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 8
一、當(dāng)前企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估存在的問題
資產(chǎn)評(píng)估是維護(hù)國有產(chǎn)權(quán)合法權(quán)益的重要手段，評(píng)估結(jié)果是確定涉及到資產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格的依據(jù)，也是建立保護(hù)嚴(yán)格的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要環(huán)節(jié)。然而，當(dāng)前企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理存在著一些不可忽視的問題。
�。ㄒ唬┱J(rèn)識(shí)程度不全面。一些企業(yè)和部門對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作認(rèn)知度還不夠全面，單純地認(rèn)為評(píng)估只是為了某種經(jīng)濟(jì)行為的需要，不能從履行出資人和國有資產(chǎn)保值增值角度去充分認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估的重要性，為了達(dá)到某一特定目的，臆定評(píng)估值，致使出現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估走過場(chǎng)。
�。ǘ┨峁┵Y料不齊全。產(chǎn)權(quán)單位在提供委托評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)所需資料時(shí)，存在著資料不完備、不齊全，報(bào)告附件或缺等現(xiàn)象，甚至有者提供虛假情況和資料，難以體現(xiàn)評(píng)估資產(chǎn)的全貌，容易形成帳外資產(chǎn)，埋下了國有資產(chǎn)流失的伏筆。
�。ㄈ┰u(píng)估工作不深入。有的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)，沒有認(rèn)真履行盤點(diǎn)清查、實(shí)地勘察等必要的核對(duì)程序，對(duì)債務(wù)債權(quán)類資產(chǎn)沒有進(jìn)行必要的函證，只是對(duì)資產(chǎn)的帳面數(shù)憑工作經(jīng)驗(yàn)作出評(píng)判，不能客觀公正地反映資產(chǎn)公允價(jià)值，難以保證評(píng)估結(jié)果的真實(shí)、合理和完整性。
（四）評(píng)估方法不恰當(dāng)。評(píng)估執(zhí)業(yè)師在開展評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，并恰當(dāng)選擇。而一些評(píng)估執(zhí)業(yè)師在對(duì)某些資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)方法選擇不恰當(dāng)，不慎引用評(píng)估假設(shè)，扭曲了資產(chǎn)價(jià)值。如房屋、機(jī)器設(shè)備等局限于公式性計(jì)算價(jià)格，僅考慮了原始成本折現(xiàn)率，而忽視了房屋類別、屬性、地域等問題，按重置成本法進(jìn)行評(píng)估，不能按照國家規(guī)定采取市價(jià)法及收益法的客觀實(shí)用性來評(píng)估，難以反映評(píng)估對(duì)象的公允價(jià)值。
�。ㄎ澹┰u(píng)估內(nèi)容不齊全。國有資產(chǎn)是指國家以各種形式投資形成的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他形態(tài)資產(chǎn)。那些以國有企業(yè)改制、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為目的進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估，必須對(duì)企業(yè)改制、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的全部資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但是，在一部分企業(yè)改制和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為目的的資產(chǎn)評(píng)估中，對(duì)專利、商標(biāo)、商譽(yù)等極具價(jià)值和增值潛力的無形資產(chǎn)按極低的價(jià)格評(píng)估或不評(píng)估不說明等。
�。┬畔⑴恫怀浞帧Ｔu(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露必要的信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解評(píng)估結(jié)論。但在有的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的總體情況、產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)、權(quán)屬關(guān)系以及資產(chǎn)的擔(dān)保、抵押、剝離、租賃、權(quán)證變更等可能對(duì)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值判斷產(chǎn)生重大影響的信息，披露不夠充分。
二、加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估工作的對(duì)策思路
針對(duì)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理工作存在的問題，根據(jù)《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國務(wù)院令第91號(hào)）的規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照“明確職責(zé)、嚴(yán)格程序、規(guī)范操作”的目標(biāo)要求，來規(guī)范和加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理。
（一）明確委托主體。當(dāng)企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評(píng)估行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)由國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并與之簽訂《資產(chǎn)評(píng)估委托書》。企業(yè)應(yīng)如實(shí)向資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供有關(guān)情況和資料，并對(duì)所提供情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，不得隱匿或虛報(bào)資產(chǎn)。這種按照經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)權(quán)限與核準(zhǔn)備案相一致的'原則，進(jìn)行的核準(zhǔn)備案制度，有利于提高效率，分清責(zé)任，更好地體現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一，確保中介獨(dú)立客觀公正執(zhí)業(yè)。同時(shí)可以有效地防止企業(yè)與中介惡意串通、隱匿資產(chǎn)、虛增負(fù)債和低評(píng)漏評(píng)等舞弊現(xiàn)象，防止企業(yè)內(nèi)部人及其他關(guān)聯(lián)利益方與中介形成利益共同體和一致行為人的產(chǎn)生。
�。ǘ﹪�(yán)格選聘條件。產(chǎn)權(quán)持有單位應(yīng)按照公開、公平、公正、透明、擇優(yōu)和高效的原則，嚴(yán)格選聘有資質(zhì)、有信譽(yù)、有業(yè)務(wù)勝任能力的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估工作。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要自覺堅(jiān)持《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》的規(guī)定，遵循獨(dú)立、公正、客觀的原則進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估工作。
�。ㄈ┮�(guī)范評(píng)估程序。執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。按照現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料、評(píng)定估算、編制和提交評(píng)估報(bào)告等步驟組織實(shí)施評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債實(shí)施實(shí)地勘察、核對(duì)，客觀公正地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，最大限度地保證評(píng)估結(jié)果的真實(shí)、合理和完整性，為資產(chǎn)處置提供客觀的價(jià)格依據(jù)。積極推行企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估方法，對(duì)涉及企業(yè)價(jià)值評(píng)估的項(xiàng)目原則上要求采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行驗(yàn)證，使國有企業(yè)多年形成的品牌價(jià)值、商譽(yù)等無形資產(chǎn)得到充分體現(xiàn)，有效提升評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量。
（四）提高執(zhí)業(yè)水平。按照職業(yè)道德行為規(guī)范的要求，進(jìn)一步提高國有資產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，加深對(duì)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的理解，切實(shí)提高資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案的工作質(zhì)量和效率。更新和提高執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，熟練掌握現(xiàn)行各種有關(guān)規(guī)定和實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高執(zhí)業(yè)水平。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)不斷創(chuàng)造條件，開展各種形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員執(zhí)行各種類型評(píng)估業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，提高分析、判斷問題的能力。
（五）實(shí)行專家評(píng)審。建立資產(chǎn)評(píng)估專家評(píng)審委員會(huì)制度，對(duì)重大項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)實(shí)行專家評(píng)審，邀請(qǐng)專家對(duì)重大項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法的適用、范圍內(nèi)容、取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)及評(píng)估程序進(jìn)行綜合評(píng)審，讓評(píng)估方面的專家對(duì)評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量作出評(píng)價(jià)。并在實(shí)踐中不斷擴(kuò)大專家評(píng)審范圍，不斷擴(kuò)大專家隊(duì)伍的覆蓋面，特別是增加特殊行業(yè)、特種設(shè)備等方面的專家。因?yàn)閷＜以u(píng)審可以更多地從行業(yè)執(zhí)業(yè)行為的角度，更加關(guān)注評(píng)估報(bào)告的法律效力相關(guān)的內(nèi)容。通過專家評(píng)審，力求實(shí)現(xiàn)評(píng)估程序更加合法、評(píng)估過程更加合規(guī)、評(píng)估結(jié)果更加合理。
�。┘哟蟊O(jiān)督力度。及時(shí)了解和掌握資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在國有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中的執(zhí)業(yè)情況，加強(qiáng)與相關(guān)評(píng)估行業(yè)主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，組織開展國有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的質(zhì)量抽查，對(duì)評(píng)估人員、評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，建立評(píng)估管理檔案，加大對(duì)違紀(jì)違規(guī)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的查處力度。建立和完善監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)根據(jù)情況，采取通報(bào)、警告、將不良記錄備案、停業(yè)整頓、取消國有資產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)資格等措施。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)質(zhì)量控制，注重品德要求，強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德，切實(shí)維護(hù)國有資產(chǎn)出資人利益，提升行業(yè)社會(huì)公信力，提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 9
本人接受AA縣QQ有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，為其公司自身的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估。本人按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)和負(fù)債在評(píng)估基準(zhǔn)日20xx年11月30日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。
現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方簡(jiǎn)介
企業(yè)名稱：AA縣QQ有限公司（以下簡(jiǎn)稱“AA維佳新能源”）
住所：AA縣招商局
法定代表人：陳宏
注冊(cè)資本：壹仟萬元整
實(shí)收資本：壹仟萬元整
企業(yè)類型：有限責(zé)任公司
營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：470264000005730
發(fā)照機(jī)關(guān)：AA縣工商行政管理局
成立日期：2006年5月26日
經(jīng)營范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設(shè)，有機(jī)農(nóng)業(yè)基地建設(shè)。
截至評(píng)估基準(zhǔn)日20xx年11月30日，AA縣QQ有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：
AA縣QQ有限公司股東表
二、評(píng)估目的
根據(jù)需要，本次評(píng)估目的是量化AA縣QQ有限公司全部資產(chǎn)和負(fù)債于評(píng)估基準(zhǔn)日20xx年11月30日的市場(chǎng)價(jià)值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
�。�1）評(píng)估對(duì)象
本項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象為20xx年11月30日AA縣QQ有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負(fù)債，具體包括公司的流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債等。
�。�2）評(píng)估范圍
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》和AA縣QQ有限公司填報(bào)的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表。本次評(píng)估的范圍為AA縣QQ有限公司于20xx年11月30日的'全部資產(chǎn)和負(fù)債2017資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告案例2017資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告案例。
截止20xx年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表的委估資產(chǎn)和負(fù)債具體情況如下： （2）非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)8，970，426.67元，其中：無形資產(chǎn)8，970，426.67元；
�。�3）資產(chǎn)總計(jì)17，193，777.63元；
�。�4）流動(dòng)負(fù)債合計(jì)7，565，368.60元，其中：其他應(yīng)付款7，565，368.60元；
�。�5）負(fù)債合計(jì)7，565，368.60元；
�。�6）所有者權(quán)益合計(jì)9，628，400.03元。
本次申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)范圍與委托評(píng)估的資產(chǎn)范圍一致。
四、價(jià)值類型及其定義
依據(jù)本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象，委估資產(chǎn)采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，對(duì)在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
為保證評(píng)估所需資料的真實(shí)性、完整性、公允性以及評(píng)估報(bào)告的時(shí)效性，經(jīng)與委托方商定，以 20xx年11月30日作為本次評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估中所有取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
六、評(píng)估報(bào)告的使用者
本評(píng)估報(bào)告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟(jì)行為有關(guān)的主管部門。
七、評(píng)估原則
根據(jù)國家資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，本次資產(chǎn)評(píng)估中主要遵循以下國家及行業(yè)規(guī)定的公認(rèn)原則：
�。ㄒ唬┳裱�(dú)立性原則。作為獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)，不受外界干擾和委托者意圖的影響；
�。ǘ┳裱陀^性原則。評(píng)估人員從實(shí)際出發(fā)，通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的方法，使得評(píng)估結(jié)果具備充分的事實(shí)依據(jù)；
（三）遵循科學(xué)性原則。評(píng)估人員根據(jù)各類資產(chǎn)的特點(diǎn)確定了科學(xué)的評(píng)估方法，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理；
（四）遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則。即以委評(píng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為假設(shè)前提，確定其在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值；
�。ㄎ澹┳裱Y產(chǎn)持續(xù)使用的原則。即被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，確定相應(yīng)的評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)；
�。┳裱娲栽瓌t。評(píng)估作價(jià)時(shí)，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價(jià)格或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用以較低的價(jià)格為基準(zhǔn)，不充分考慮由于特殊交易性為、交易背景對(duì)交易價(jià)格的影響；
�。ㄆ撸┳裱_市場(chǎng)原則。即評(píng)估的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論在公開市場(chǎng)存在或成立；
（八）維護(hù)產(chǎn)權(quán)持有者及投資者合法權(quán)益的原則。
整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 10
項(xiàng)目名稱：
項(xiàng)目持有人：
評(píng)估報(bào)告提交日期：
評(píng)估編制單位：
一、評(píng)估目的
為專利項(xiàng)目“ 立體五環(huán)紀(jì)念品”進(jìn)行技術(shù)入股或技術(shù)轉(zhuǎn)讓、合作，提供價(jià)值參考依據(jù)。
二、評(píng)估范圍和對(duì)象
專利權(quán)方：
專 利 號(hào)：
主分類號(hào)：
三、專利說明
本實(shí)用新型提供了一種立體五環(huán)紀(jì)念品，它包括筒體和底座，筒體由五個(gè)圓筒按照奧運(yùn)五環(huán)標(biāo)志穿插排列連接成立體五環(huán)形狀，底座呈橢圓形，底座上設(shè)有與筒體的五環(huán)形狀適配的凹槽，五環(huán)形狀的筒體嵌裝在橢圓形底座的凹槽內(nèi)裝配成整體的立體五環(huán)紀(jì)念品。本實(shí)用新型的立體五環(huán)紀(jì)念品將奧運(yùn)五環(huán)標(biāo)志融入實(shí)物，集觀賞性和實(shí)用性于一體，能使廣大的普通人更加頻繁的接觸奧運(yùn)標(biāo)志，起到了宣傳奧運(yùn)文化、弘揚(yáng)奧運(yùn)精神的積極作用。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是二零零五年十一月二十九日。資產(chǎn)評(píng)估中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，考慮評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與本次評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近，加快轉(zhuǎn)讓工作等因素，經(jīng)協(xié)商，確定評(píng)估基準(zhǔn)日為2005年11月29日，該評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)果能準(zhǔn)確反映資產(chǎn)本身的價(jià)值。
五、評(píng)估原則
根據(jù)國家財(cái)政部有關(guān)法規(guī)，評(píng)估中遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則及其他一般公允原則。
（一）堅(jiān)持客觀、公正的原則：在評(píng)估工作中，一切從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，采取符合實(shí)際的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評(píng)估結(jié)果。
（二）堅(jiān)持獨(dú)立的原則：在評(píng)估工作中，排除一切干擾，確保資產(chǎn)評(píng)估資料和信息的'真實(shí)性和可靠性。
（三）堅(jiān)持科學(xué)性的原則：制定科學(xué)的工作方案，采用科學(xué)的評(píng)估程序和方法，依照財(cái)政部頒發(fā)的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》和《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見》（試行）中的基本原理，指導(dǎo)評(píng)估操作，科學(xué)、合理地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)定和估算。
本次資產(chǎn)評(píng)估，我們按照國家有關(guān)法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范要求，嚴(yán)格遵循以上基本原則，對(duì)項(xiàng)目無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，維護(hù)
整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 11
一、報(bào)告目的
本報(bào)告是針對(duì)某公司在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，需要對(duì)公司固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的要求而編制的。本報(bào)告旨在對(duì)該公司的固定資產(chǎn)進(jìn)行全面、客觀的評(píng)估，確定其市場(chǎng)價(jià)值，以便該公司作為貸款擔(dān)保物。
二、評(píng)估對(duì)象
該公司固定資產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象包括不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車輛和辦公設(shè)備等，具體包括：
1、不動(dòng)產(chǎn)：公司所擁有的.地產(chǎn)、廠房、辦公樓等。
2、機(jī)器設(shè)備：公司生產(chǎn)經(jīng)營所需要的各種機(jī)器設(shè)備，如生產(chǎn)線、維修設(shè)備等。
3、車輛：公司用于運(yùn)輸?shù)母鞣N車輛，如貨車、客車等。
4、辦公設(shè)備：公司辦公所需的設(shè)備，如電腦、打印機(jī)等。
三、評(píng)估方法
為保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性，本次評(píng)估采用了市場(chǎng)比較法、成本法和收益法的綜合評(píng)估方法。
1、市場(chǎng)比較法：該方法是根據(jù)該公司固定資產(chǎn)市場(chǎng)交易的實(shí)際情況，以同類固定資產(chǎn)的價(jià)格作為參照，進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估對(duì)象涉及不動(dòng)產(chǎn)和車輛。
2、成本法：該方法是根據(jù)該公司固定資產(chǎn)的實(shí)際成本，進(jìn)行評(píng)估。主要用于評(píng)估機(jī)器設(shè)備和辦公設(shè)備。
3、收益法：該方法是根據(jù)該公司固定資產(chǎn)的收益能力，預(yù)測(cè)其未來收益，并將未來收益轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)市值來進(jìn)行評(píng)估。該方法主要用于不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。
四、具體評(píng)估結(jié)果
1、不動(dòng)產(chǎn)
根據(jù)市場(chǎng)比較法，該公司所擁有的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為xx萬元。考慮到不動(dòng)產(chǎn)的位置、周邊環(huán)境和未來發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩兀凑帐找娣ㄓ?jì)算后，該公司不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為xx萬元。
2、機(jī)器設(shè)備
根據(jù)成本法，該公司機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值為xx萬元。
3、車輛
根據(jù)市場(chǎng)比較法，該公司車輛評(píng)估價(jià)值為xx萬元。
4、辦公設(shè)備
根據(jù)成本法，該公司辦公設(shè)備評(píng)估價(jià)值為xx萬元。
五、評(píng)估總結(jié)
根據(jù)本次評(píng)估結(jié)果，該公司固定資產(chǎn)總評(píng)估價(jià)值為xx萬元。綜合考慮各個(gè)評(píng)估因素，本次評(píng)估結(jié)果具有可靠性和準(zhǔn)確性。
六、結(jié)論與建議
根據(jù)本次評(píng)估結(jié)果，該公司固定資產(chǎn)具有一定的市場(chǎng)價(jià)值，可以作為該公司向銀行貸款的擔(dān)保物。建議公司在保證資產(chǎn)使用的前提下，加強(qiáng)資產(chǎn)管理，以提高資產(chǎn)使用效率和降低耗費(fèi)。
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